TPM培訓(xùn)公司概述：隨著人們生活居住條件的提高，人們對(duì)樓宇物業(yè)管理工作的要求也在日益提高，因此TPM設(shè)備管理也就成為物業(yè)管理的核心內(nèi)容。而建立設(shè)備臺(tái)帳是推行TPM設(shè)備管理的基礎(chǔ)。

　　TPM設(shè)備臺(tái)帳管理

　　一、物業(yè)設(shè)備建立臺(tái)帳的必要性

　　物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳就是以建筑物為單位，從建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)管理出發(fā)，是從設(shè)施的使用、維護(hù)及維修直至到它的報(bào)廢處理全過(guò)程的最有價(jià)值的數(shù)據(jù)記錄，是若干年后多代技術(shù)管理人員TPM設(shè)備管理過(guò)程中所需求的最快、最直接、最有效的數(shù)據(jù)資料的反映。

　　建立物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳是為了掌握樓宇建筑配套的設(shè)備的種類、數(shù)量、基本性能參數(shù)和設(shè)備使用的長(zhǎng)期運(yùn)行情況及變更記錄等，便于對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行長(zhǎng)久性專業(yè)化的管理。因此，臺(tái)帳的建立為提高物業(yè)TPM設(shè)備管理工作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　二、建立物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的形式

　　1、物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的分類

　　為了讓物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳建立得更規(guī)范，更科學(xué)，我們必須從基礎(chǔ)做起，首先對(duì)設(shè)備有一個(gè)系統(tǒng)的分類。在物業(yè)管理行業(yè)中，通常依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。

　　2、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的格式和內(nèi)容

　　物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的建立已成為樓宇設(shè)備管理工作的主要內(nèi)容之一，臺(tái)帳是設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)、運(yùn)行管理工作和設(shè)備標(biāo)掛設(shè)備卡片工作的基礎(chǔ)，因此物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的格式和內(nèi)容既要規(guī)范、詳細(xì)，又要科學(xué)、準(zhǔn)確。針對(duì)當(dāng)前各單位的物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳存在格式不一、內(nèi)容凌亂的問(wèn)題，我們有必要對(duì)其作出統(tǒng)一性。

　　物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的格式和內(nèi)容既要強(qiáng)調(diào)其統(tǒng)一性，又要注重其針對(duì)性，只有把兩者相結(jié)合起來(lái)，才能建立好一個(gè)規(guī)范、科學(xué)的物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳，才能全面提升物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的管理水平，更好地體現(xiàn)物業(yè)TPM設(shè)備管理的專業(yè)水平。

　　（1）根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳格式包括：設(shè)備的規(guī)格型號(hào)；設(shè)備的名稱；制造單位；出廠日期及編號(hào)；設(shè)備的技術(shù)規(guī)范；安裝地點(diǎn)（部位）；數(shù)量；特別備注等。

　　設(shè)備的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄要做到詳盡、準(zhǔn)確，已便為該設(shè)備建立最有價(jià)值的原始檔案。

　?。?）物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳具體內(nèi)容至少包括五個(gè)方面：

　?、佟z修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；

　?、凇∠到y(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等；

　?、邸〖夹g(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整；

　　④　變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等；

　　⑤　運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。

　　三、物業(yè)設(shè)備資料參數(shù)的收集

　　鑒于設(shè)備臺(tái)帳的重要性，我們?cè)谟涗浥_(tái)帳時(shí)必須對(duì)設(shè)備的各參數(shù)做到詳盡、準(zhǔn)確。所以要求我們?cè)谖飿I(yè)前期介入管理過(guò)程中就盡可能地詳細(xì)去熟悉各設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)、技術(shù)性能參數(shù)以及安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)等，做好詳細(xì)記錄并建立完善的設(shè)施前期技術(shù)資料檔案。

　　對(duì)于隱蔽性設(shè)施，在了解其施工質(zhì)量情況的同時(shí)還要求圖像存檔。在物業(yè)設(shè)備接收前，我們還要求施工單位提供各設(shè)備系統(tǒng)的安裝驗(yàn)收階段各設(shè)施運(yùn)行的有關(guān)資料。在目前，通常物管部門都存在著在建筑的建設(shè)后期或建成后才接手進(jìn)行物業(yè)管理，在這種情況下，設(shè)備的有關(guān)資料是不那么完整的。所以，我們?nèi)粼诮庸芎笠蛟O(shè)備資料欠缺的情況下，最好的辦法就是現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備（包括附屬設(shè)備）銘牌上數(shù)據(jù)記錄的抄集。總之，我們必須通過(guò)多種渠道進(jìn)行設(shè)備資料的收集，盡能力將建立臺(tái)帳所需的有關(guān)資料、參數(shù)詳細(xì)、準(zhǔn)確記錄在簿。

　　四、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳填寫(xiě)要求

　　1、臺(tái)帳的變更記錄工作必須完整性、及時(shí)性、長(zhǎng)久性；

　　2、必須用鋼筆填寫(xiě)，藍(lán)、黑墨水均可，書(shū)寫(xiě)要工整、清晰；

　　3、填報(bào)數(shù)據(jù)一律用阿拉伯?dāng)?shù)字，文字說(shuō)明一律用漢字；

　　4、大型設(shè)備按統(tǒng)一表格規(guī)范填寫(xiě)；小型設(shè)備或小部件可另作表格記錄，但表格要規(guī)范，記錄必須要詳盡。

　　五、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的管理要求

　　1、專人管理

　　所管轄的建筑物所配套設(shè)施的工程部主管全面負(fù)責(zé)其設(shè)備臺(tái)帳的建立、填寫(xiě)、變更記錄及管理工作；

　　2、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的變更記錄的及時(shí)性：

　　當(dāng)設(shè)施出現(xiàn)故障維修、技術(shù)改造及變更時(shí)，必須在設(shè)施對(duì)應(yīng)的臺(tái)帳進(jìn)行及時(shí)的變更記錄。

　　3、物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳的完整性：

　　一套好的物業(yè)設(shè)備臺(tái)帳必須有一個(gè)完整性，對(duì)于設(shè)施平時(shí)的定期保養(yǎng)、維修、技術(shù)改造、變更及運(yùn)行、報(bào)廢等記錄必須詳盡、完整。一臺(tái)設(shè)備出現(xiàn)故障，必須按照設(shè)備事故處理的表格填寫(xiě)，做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。記錄要形成一個(gè)閉環(huán)，按設(shè)備管理的一整套表格規(guī)范記錄。

　　4、進(jìn)行科學(xué)的管理

　　在TPM設(shè)備管理的要求下，盡能力應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)整套設(shè)備臺(tái)帳的管理。